不動産売却するなら耐用年数から減価償却費の計算が必要!

query_builder 2022/07/26
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不動産売却するなら耐用年数について理解しておかないと所得税の計算を間違える恐れもありますので注意が必要です。
この記事では、不動産売却における耐用年数について解説しています。
さいたま市大宮区エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における耐用年数とは?

そもそも耐用年数には、物理的耐用年数と法定耐用年数、経済的耐用年数の3種類あります。
物理的耐用年数とは文字どおり物理的に持つかどうかという期間であり、不動産売却では使われず、電化製品に使われるのが一般的です。
経済的耐用年数とは物の価値がなくなるまでの耐用年数のことであり、経済的耐用年数を超えると物の価値がなくなってしまいますが、使用は可能です。
法定耐用年数とは建物の価値を算出するのに使われます。
建物の構造種別ごとに法定耐用年数が定められており、法定耐用年数が過ぎると税法上での建物の価値がなくなります。

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不動産売却に必要?建物構造ごとの法定耐用年数とは?

法定耐用年数は、建物構造によってその期間は変わります。
主な建物構造の法定耐用年数は以下のとおりです。

  • 木造一戸建て:法定耐用年数22年
  • マンション:法定耐用年数47年
  • 木造アパート:法定耐用年数20年

法定耐用年数が短い建物構造ほど劣化が早いとされており、マンションと比較し木造一戸建てや木造アパートはかなり短い法定耐用年数になっています。
たとえば建物構造がマンションと木造アパートの不動産を同じ築年数で売却した場合、法定耐用年数が短い木造アパートのほうが譲渡所得が大きくなり、不動産売却時の税金も多く支払う必要があります。

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不動産売却に必要な減価償却と法定耐用年数の関係とは?

不動産売却には減価償却費が必要です。
減価償却とは、建物の取得金額を初年度にすべて計上するのではなく、毎年少しずつ計上することをいい、資産価値が毎年目減りしていくという考え方です。
減価償却の計算方法は、建物の取得金額を法定耐用年数で割った金額であり、土地は減価償却の対象外なので注意しましょう。
減価償却は主に賃貸業の経費計上として使われますが、不動産売却においても必要です。
不動産売却では売却価格から取得費を差し引いて譲渡所得を計算しますが、取得費から減価償却費を差し引いておく必要があります。
つまり、売却価格が同じなら築年数が経つにつれて取得費が小さくなるため譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税額も必然的に高くなります。
譲渡所得を考慮せずに所得税を算出すると税金の過少申告になりますので注意しましょう。

まとめ

不動産売却において耐用年数は必要な考えです。
耐用年数から減価償却費を算出し、正しい納税をおこないましょう。
私たち「佃不動産」は、さいたま市大宮区エリアを中心に不動産の売却をサポートしております。
土地や建物に関することで何かご相談がありましたら、初歩的な事でもご遠慮なくご相談ください。

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