不動産売却時の税金対策とは？税金の種類と節税方法を解説

不動産売却をすると、数種類の税金を支払う必要があります。
しかし、できることなら税金対策をして、少しでも税額を減らしたいですよね。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる税金の種類や計算方法、そして節税方法についても解説します。
大宮区を中心としたさいたま市で不動産売却時の税金対策についてお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却にかかる税金の種類を知って対策しよう

不動産売却時に課される税金には、いくつかの種類があります。
大きく分類すると、「不動産売却をすると必ず納税が必要な税金」と、「不動産売却で利益を得た場合にのみ納税が必要な税金」の2種類です。
税金対策について解説する前に、まずはそれぞれの税金の種類をご紹介します。

不動産売却をすると必ず課される税金

まずは、不動産売却の際に必ず納めるべき税金についてご説明します。
税金の種類1：印紙税
不動産売却時の売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙税の額は不動産の売買価格によって異なります。
たとえば売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下だった場合の印紙税は2万円、売買価格が5,000万円を超え1億円以下だった場合の印紙税は6万円です。
ただし、令和6年3月31日までにおこなわれた売買契約においては軽減税率が適用されるため、税金対策になります。
軽減税率を適用した場合、売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下であれば印紙税1万円、売買価格が5,000万円を超え1億円以下であれば印紙税3万円です。
税金の種類2：登録免許税
売却する不動産に抵当権が付いていた場合は、抵当権を抹消するための登録免許税がかかります。
抵当権抹消のための登録免許税の額は、不動産1つにつき1,000円です。
建物と土地を売却する場合、それぞれを1つとカウントするため、税額は2,000円となります。
なお、抵当権抹消のための登録免許税に関しては、節税方法はありません。
また、売却した不動産の所有者名義を変更する際にも登録免許税がかかりますが、こちらは買主が負担するケースが一般的です。
税金の種類3：消費税
不動産売却の仲介を不動産会社に依頼した場合、売買契約成立の報酬として不動産会社に支払う仲介手数料に対し、消費税がかかります。

不動産売却で利益を得た場合に課される税金

不動産売却をして利益を得ると、その利益に対して税金が課されます。
ここでいう利益とは不動産の売却価格自体を指すのではなく、あくまでも売却によって得られた譲渡所得のことなので注意してください。
譲渡所得とは、売却価格から「不動産購入時にかかった費用」と「不動産売却時にかかった費用」を差し引いた金額のことです。
税金の種類4：譲渡所得税
不動産売却で得た譲渡所得に対して課される税金です。
税率は売却した不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば税率は30.63％、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は15.315％です。
長期譲渡所得になってから売却すると税金対策になりますが、所有期間のカウント方法が「不動産の購入日から売却日までの期間」ではないので注意してください。
所有期間が判定されるのは、「売却する年の1月1日時点」です。
つまり、2020年3月に購入した不動産を2025年の3月に売却すると、2025年1月1日時点での所有期間で判定されるため、所有期間は4年となってしまいます。
税金の種類5：住民税・復興特別所得税
不動産売却で得た利益に対しても住民税が課されます。
税率は、短期譲渡所得であれば9％、長期譲渡所得であれば5％です。
また、東日本大震災からの復興にむけた財源確保のため、2037年までは一律で2.1％の復興特別所得税が課されます。

不動産売却にかかる税金の計算方法と対策の仕方とは

不動産売却時にかかる税金のなかで、計算方法が複雑なのが譲渡所得税です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法についてご説明します。
正しい計算方法を知ることが税金対策にもつながるので、正しい知識を付けておきましょう。

譲渡所得税の計算方法とは

前述したとおり、譲渡所得税は不動産売却によって利益（譲渡所得）を得た場合にのみ課される税金です。
譲渡所得の計算方法を式に表すと下記のようになります。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費と譲渡費用の額が多くなるほど、譲渡所得の額が少なくなる点がポイントです。
譲渡所得がマイナスになった場合、もちろん譲渡所得税はかかりません。

取得費とは

取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。
不動産の購入代金以外にも、いろいろな項目が取得費に該当します。
取得費に該当する主な項目は次のとおりです。

• 売却する不動産の購入代金
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時に支払った印紙代
• 不動産購入時の登録免許税
• 不動産購入時に司法書士に支払った報酬
• 不動産のリフォーム代

これらの取得費は、不動産購入時の売買契約書や領収書などで確認することができます。
税金対策のためにも、取得費に加算できる項目をなるべく多く把握し、計上するようにしましょう。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことをいいます。
譲渡費用に該当する主な項目は次のとおりです。

• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 不動産売却時に支払った印紙税
• 不動産売却時の抵当権抹消費用
• 不動産売却のためにおこなった建物解体費と、その建物の損失額
• 不動産売却のために支払った立ち退き料
• 売買契約後、不動産をより良い条件で売るために契約を解除した場合の違約金

取得費と同じく、譲渡費用も計上する額が大きくなるほど譲渡費用の額を減らすことができます。
譲渡費用を正しく把握することが節税対策になると考えておきましょう。

不動産売却時の税金対策に有効な節税方法とは？特例を活用しよう

不動産売却では大きな額のお金が動くため、それに伴う税金の額も少なくはありません。
税金対策として有効な税金控除の特例がいくつか用意されているので、自分に最適な節税方法を見極めるようにしましょう。

節税方法1：3,000万円の特別控除

売却する不動産がマイホームの場合、「マイホームに住まなくなってから3年以内であること」「売却から過去3年は特例を受けていないこと」などの要件を満たしていれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
不動産売却によって得た利益が3,000万円以内であれば実質的に譲渡所得をゼロにできるため、税金対策としてとても有効な節税方法です。
ただし、この特例は新居を購入する際の「住宅ローン控除の特例」と併用できないので注意しましょう。

節税方法2：所有期間が10年を超える場合の軽減税率

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却する際には、軽減税率の特例が利用可能です。
譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に対しての税率が14％になります。
前述した「3,000万円の特別控除」との併用も可能です。

節税方法3：取得費加算の特例

相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
譲渡所得から直接控除できる特例ではありませんが、取得費の額を増やすことで結果として譲渡所得を減らすという節税方法です。

まとめ

不動産売却時の税金対策には、いろいろな方法があります。
取得費や譲渡費用を漏れなく計上すると税金対策になることや、特例の活用という節税方法があることを知っておきましょう。
大宮区を中心としたさいたま市で不動産売却時の税金対策にお悩みの方は、佃不動産までお気軽にご相談ください。