家の解体費用の相場とは？解体工事の流れと注意点も解説

不動産を売却する際の選択肢として、家を解体するべきかどうか悩んでいる方はいませんか？
築年数が古い場合などは、家を解体したほうが売却がスムーズに進むかもしれません。
そこで今回は、家を解体する流れや解体費用の相場、そして解体時の注意点やメリット・デメリットについても解説します。
大宮区を中心としたさいたま市で家の解体を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

解体費用の見積もりをしてから家を解体するまでの流れ

家の解体について検討するのであれば、まず解体を進める流れについて知っておきましょう。
ここでは、見積もりを終えてからの具体的な解体作業の流れについて解説します。

家を解体する流れ1：解体の準備

解体業者を選んで契約を交わしたら、まずは解体の準備を進めます。
近隣住民へのあいさつ
最初におこなったほうが良いのが、近隣の方へのあいさつ回りです。
解体では大きな騒音や粉塵が出ることが予想されるため、トラブルを生まないためにも、事前に近隣住民へ伝えておく必要があります。
その際、解体作業の期間や、どんな作業をするのかについても説明しておきましょう。
ライフラインの停止と撤去
電気とガスについては、ご自身で使用停止の連絡と配管、配線の撤去を依頼しなければなりません。
電力会社とガス会社にそれぞれ連絡を入れましょう。
水道に関しては解体作業の際に業者が使用することが多いため、そのままにしておくケースが一般的です。

家を解体する流れ2：解体工事の実施

準備が終わったら、解体工事が開始されます。
仮設工事
まずは、仮設工事と呼ばれる工程です。
工事のための足場の組み立てや、養生、騒音と粉塵を防ぐための防音シートの設置をおこないます。
周辺物と内部の解体
建物自体の解体をする前に、門扉や塀といった周辺物の撤去や、家の中の解体を進めます。
家の中の解体物とは、ドアなどの建具や断熱材、洗面台といった設備機器、備え付けの家具などです。
主に手作業で分別をおこないながら撤去します。
建物の解体
重機を使い、建物本体の屋根や柱、梁などを解体していきます。
家の部分が解体されたあと、最後に基礎部分のコンクリートを掘り起こして撤去するという流れです。

家を解体する流れ3：廃材の処理

解体で出た廃材をトラックで運び出します。
廃材にはコンクリートや木材、ガラスなどが混合しているため、分別したうえでの処理が必要です。

家を解体する流れ4：地中埋設物の確認と整地

廃材を運び出して土地だけの状態になったら、最後の確認と整地をおこないます。
埋設物チェック
解体の際に出た基礎部分のコンクリートガラなど、地中に埋設物がないかを確認します。
解体前から地中に埋まっていたものが発掘されることもあります。
地面の整地
最後に地面を平らにするための整地工事をおこなえば、解体工事の流れが完了します。

家の解体費用はどのくらい？構造や広さごとの相場を解説

家の解体を検討する際、気になるのは解体費用についてではないでしょうか。

解体費用の相場とは

解体費用について業者に見積もりを依頼すると、まず現地調査がおこなわれます。
その際、「解体のしやすさ」が解体費用を左右する大きな要素になると考えておきましょう。
具体的な内容としては、「構造」や「広さ」などです。
一般的に、狭い家よりは広い家、そして木造よりも鉄筋コンクリート造といった頑丈な家のほうが解体費用が高くなります。
それらを踏まえた解体費用の相場は次のとおりです。
木造の解体費用の相場

• 20坪の場合：80万円から100万円
• 30坪の場合：120万円から150万円
• 40坪の場合：160万円から200万円

重量鉄骨造の解体費用の相場

• 20坪の場合：130万円から140万円
• 30坪の場合：195万円から210万円
• 40坪の場合：260万円から280万円

鉄筋コンクリート造の解体費用の相場

• 20坪の場合：120万円から160万円
• 30坪の場合：180万円から240万円
• 40坪の場合：240万円から320万円

また、隣りの建物と密接していて解体作業が難しい場合や、周囲の道路が狭く重機が搬入できない場合などは、工期の延長や人員を増やす必要があるため相場よりも解体費用が高くなる傾向にあります。
そのほかの予想される付帯費用の相場としては、ブロック塀の撤去が1平方メートルあたり2,000円から3,000円程度、浄化槽の撤去が5万円から10万円程度です。

売却前に家を解体するメリット・デメリットとは

家を解体すると、どんなメリットやデメリットがあるのかについても理解しておきましょう。
解体のメリット1：買主が見つかりやすくなる
築年数が古く、家に価値がないとみなされた場合は、「古家付き土地」として売却されることになります。
その際、「購入後に解体が必要な家が残っている土地」よりも、「すでに整地されている土地」に魅力を感じる買主も多いです。
解体のメリット2：契約不適合責任のトラブルを回避できる
不動産売却後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合、売主は買主に対して損害賠償などの責任を負わなくてはなりません。
建物が古くなるほど不具合箇所は増える傾向にあるため、契約不適合責任に問われるリスクも高くなるといえます。
家を解体してから売却することにより、そのリスクを回避できる点がメリットです。
解体のデメリット1：解体費用がかかる
解体費用として、不動産を売却する前にまとまった額の現金が必要になります。
その際、解体にかかった費用をそのまま売却額に上乗せできるとは限らないので注意しましょう。
たとえば古家付き土地として1,000万円で売却されるような不動産が、解体費用を上乗せした1,300万円の更地として売りに出された場合、買主が見つかりにくくなる可能性もあると考えておきましょう。
解体のデメリット2：固定資産税が高くなる
家が建っている状態の土地は、固定資産税が安くなる優遇措置が適用されています。
更地にすると優遇措置が受けられなくなり、固定資産税が数倍にまで跳ね上がる可能性がある点がデメリットであり注意点です。
解体後は、可能な限りスピーディーに売却を進めましょう。

解体費用の上乗せも？家を解体する際の注意点とは

家を解体する際の注意点のひとつが、「地中埋設物」です。
思わぬ地中埋設物が発見されることにより、解体費用の上乗せや工期の遅れにつながってしまうかもしれません。
また、売却後に埋設物が見つかった場合、契約不適合責任に問われる可能性もあるので注意が必要です。

地中埋設物とは

地中埋設物にはさまざまな種類があります。
過去におこなわれた解体工事の廃材
解体工事をおこなった際に、過去の廃材が地中から見つかることがあります。
内容は瓦や木材、基礎のコンクリートなどさまざまですが、過去に解体をおこなった業者が適切な撤去をおこなわなかったことが原因です。
浄化槽や井戸
かつては敷地内に井戸や浄化槽を設置していた家庭が多くありました。
しかし、水道設備の進化に伴ってそれらの設備が不要になり、そのまま地中に放置されるケースも珍しくありません。
井戸に関してはすべてを掘り起こす必要はありませんが、専門業者に依頼して適切な方法で埋め戻す作業が不可欠です。
過去の住人の廃棄物
過去にその土地に住んでいた方が廃棄した衣類や食器、古いタイヤなどが地中から見つかることもあります。
湧き水や岩などの自然物
地中の水脈を発掘してしまったり、巨大な岩などが発見されたりすることもあります。
どちらも自然のものなので誰かに責任があるわけではありませんが、不動産を売却する前には売主が事前に対処しておかなければなりません。

まとめ

売却前の家の解体は、スムーズに不動産売却を進めるための有効な選択肢の一つです。
解体費用や解体に関する注意点についてもしっかりと理解したうえで検討してみてはいかがでしょうか。
大宮区を中心としたさいたま市で売却前の家の解体についてお悩みの方は、佃不動産までお気軽にお問い合わせください。