契約不適合責任とは？不動産売却における瑕疵担保責任との違いと注意点

不動産売買では売主は買主に対して、契約内容に合致しない物件を引き渡した場合に負う責任があります。
これを契約不適合責任といいます。
契約不適合責任は、2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任に変わって登場した規定です。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、また、瑕疵担保責任との違いと注意点を解説します。
さいたま市大宮区周辺の不動産売却をご検討中の方も、参考にしてみてください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約の履行において引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合しないとき、売主・請負人が買主・注文者に対して負う責任のことです。
不動産売却の場面においては、物件の「品質」がこれにあたるでしょう。
民法改正前の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵（傷や欠陥）」が責任の対象でしたが、契約不適合責任が問われるのは「契約の内容と合致しない」ときです。
そのため、売却前に売却する不動産の状態をしっかりと把握したうえで、瑕疵がある場合にはその内容を確実に契約書に書いておくことが重要になります。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いと注意点

契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いは、前述した責任の対象のほかにもあります。

法的性質の違い

瑕疵担保責任は債務不履行責任とは別の責任であるとの見解（法定責任説）が有力でしたが、改正民法（契約不適合責任）はこれを契約（債務不履行）責任であると整理しました。

適用範囲の違い

瑕疵担保責任では契約締結時までに生じた瑕疵について売主が責任を持つべきとされていましたが、契約不適合責任では契約の履行時（物件引き渡し時）までに生じた契約不適合部分について売主が責任を負うことになります。

買主が請求できる権利の違い

瑕疵担保責任では「契約解除」と「損害賠償請求」の2つでしたが、契約不適合責任では「追完請求」と「代金減額請求」が加わり、買主がとり得る手段が4つとなりました。

不動産売却において売主が注意すべきポイント

契約不適合責任は、買主が知っていたかどうかではなく、契約書に書かれているかどうかにより左右される責任であることから、物件の現状と契約書の内容を適合させることが重要となります。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで、売主の責任は重くなりましたが、物件の瑕疵などを契約書で明文化して明解な取引をおこなうことは、売主と買主、双方の安心につながるでしょう。

まとめ

民法改正により売買契約書はより重要なものとなりました。
トラブルにならないためにも、不動産売却の際は物件の小さな問題点も伝えてくださいね。
私たち「佃不動産」は、さいたま市大宮区エリアを中心に不動産の売却をサポートしております。
土地や建物に関することで何かご相談がありましたら、初歩的な事でもご遠慮なくご相談ください。